不動産の相続 -遺産分割後の手続き遺産分割の弁護士

不動産の相続遺産分割後の手続き

遺産分割で不動産を相続した場合、必ず相続登記を行う必要があります。

不動産には登記制度があり、登記が対抗要件とされています。対抗要件とは、第三者に対して、当該不動産が自分のものであることが主張できる要件であり、つまり、不動産を取得しても不動産登記を済ませておかないと、不動産の所有を有効に主張できないということです。遺産分割は相続人の遺産分割協議によって自由に交換できますので、例えば1人の相続人が持分を別の2人に譲渡(二重譲渡)することもあり得ます。二重譲渡された場合、登記を先に行った者が不動産の所有を主張できることになりますので、登記の手続きは速やかに行う必要があります。

相続による不動産登記

登記は、登記権利者(権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を受ける者)と登記義務者(権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人)の共同申請が原則ですが、相続登記の場合は、被相続人(登記義務者)が死亡していますので、登記権利者(相続人)のみで登記申請を行うことになります。

不動産登記は遺産分割協議が成立した後に行うのが一般的で、その登記は、登記の目的となる不動産を取得した者が「遺産分割協議書」また「相続分が無いことの証明書」を添えて単独で申請することになります。これらの書類を登記手続きに用いるためには、実印での捺印、かつ印鑑証明書の添付が必要です。遺産分割の効力は相続開始の時にさかのぼりますが、第三者の権利を害することはできませんので、遺産分割によって、それ以前の共有持分の処分や差押えの登記を消滅させることはできません。

遺産分割以前の相続登記

不動産の相続登記は、遺産分割協議の成立前に共同相続人が法定相続分に応じて共有登記を行うこともできます。これは、共有物の保存行為と考えられます。共同相続人の全員が登記申請人となるのが原則ですが、共同相続人の中の1人が他の相続人のために単独で申請することもできます。共同相続登記を行った後に遺産分割を登記原因として相続登記を行うときは、その不動産を取得した者が登記権利者となり、他の相続人が登記義務者となります。

不動産の登記手続

相続による不動産の所有権移転登記は、いつまでにしなければならないという期限はありませんが、早めにするほうがよいでしょう。相続登記に必要な書類は、以下のとおりです。被相続人、相続人の事情によっては、この他の書類も必要となる場合がありますので、事前に法務局に確認した上で行いましょう。

(1)登記申請書およびその写し

「申請書の写し」は、登記の完了後に登記済証を受けるために必要になるものです。添付して提出しないと、登記済証は交付されません。

(2)登記原因証明情報

「登記原因証明情報」とは、相続の開始があったことと、相続人を特定するための書類(従来の相続証明書)のことで、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本等、住民票の写し、をいいます。戦災や震災等で古い戸籍関係書類が焼失しているような場合は、市町村等の発行する焼失証明書および共同相続人全員の「他に相続人がいない」旨の上申書を提出させることで、これに代えるという扱いがなされています。

また、遺産分割協議によって相続した場合、相続人全員の実印が押印されている遺産分割協議書に印鑑証明書の添付が必要となります。家庭裁判所の審判や調停による遺産分割の場合は審判書または調停調書が必要です。遺言による不動産の取得の場合は、公正証書遺言の場合は遺言公正証書謄本を、自筆証書遺言の場合は遺言書および検認調書謄本を添付します。共同相続人中に相続放棄者がいる場合は相続放棄の申述受理証明書が必要です。

遺産分割協議書などの原本の還付を受ける場合は、これらのコピーを原本とともに提出する必要があります。

(3)住所証明書

登記権利者である相続人の住所を証するもので、住民票の写しを添付します。

(4)代理権限証明情報

代理人によって登記申請する場合の委任状や親権者、後見人、保佐人を証する戸籍の謄本等をいいます。

(5)相続関係説明図

「相続関係説明図」を添付すれば、登記完了後に戸籍謄本などの登記原因証明情報を返却してもらえます。相続登記を行う不動産の管轄登記所が複数の場合でも登記原因証明情報を何通も作成する必要はありません。

※上記のほか、登記申請に際しては、登録免許税を計算するために登記不動産の「固定資産税評価証明書」を要します。なお、相続による所有権移転登記の場合は、登記義務者(被相続人)の登記済証(権利証)の添付は要しません。

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